UNSUR – UNSUR HUKUM JAMINAN DAN PERJANJIAN SEWA BELI

PERJANJIAN SEWA BELI DAN UNSUR – UNSUR HUKUM JAMINAN 

  A.     PERJANJIAN SEWA BELI

Latar belakang timbulnya sewa beli pertama kali adalah untuk menampung persoalan bagaimanakah caranya memberikan jalan keluar apabila pihak penjual menghadapi banyaknya permintaan untuk membeli barangnya, tetapi calon pembeli tidak mampu membayar harga barang secara tunai. Pihak penjual bersedia menerima harga barang itu dicicil atau diangsur tetapi ia memerlukan jaminan bahwa barangnya sebelum harga dibayar lunas tidak akan dijual lagi oleh si pembeli.

Disamping itu yang menjadi latar belakang lahirnya perjanjian sewa beli karena adanya azas kebebasan berkontrak yang diatur dalam Pasal 1338 KUH Perdata. Pasal ini memberikan kebebasan kepada para pihak untuk :

1.          Membuat atau tidak membuat perjanjian.

2.          Mengadakan perjanjian dengan siapapun.

3.          Menentukan isi perjanjian, pelaksanaan dan persyaratannya.

4.          Menentukan bentuk perjanjian, apakah lisan atau tertulis.

Keberadaan azas kebebasan berkontrak dalam pelaksanaan perjanjian sewa beli memberikan inspirasi bagi para pengusaha untuk mengembangkan bisnis dengan cara sewa beli, karena dengan menggunakan jual beli semata-mata maka barang dari pengusaha tidak akan laku, ini disebabkan kondisi sosial ekonomi masyarakat yang rendah

dan tidak memiliki banyak uang kontan.

Para Sarjana memiliki pandangan yang berbeda mengenai pengertian perjanjian sewa beli, yang keseluruhannya dapat disimpulkan menjadi 3 macam definisi, yaitu:

1.          Definisi pertama yang berpendapat bahwa sewa beli sama dengan jual beli angsuran.

2.          Definisi kedua yang berpendapat bahwa sewa beli sama dengan sewa menyewa.

3.          Definisi ketiga yang berpendapat bahwa sewa beli sama dengan jual beli.

          Pasal 1 huruf a Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34 / KP / II / 1980 tentang Perijinan Beli Sewa (hire purchase), Jual Beli dengan Angsuran dan Sewa (renting), disebutkan pengertian sewa beli. Sewa Beli adalah :“Jual Beli barang dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga yang telah disepakati bersama dan diikat dalam suatu perjanjian, serta hak milik atas barang tersebut beralih dari penjual kepada pembeli setelah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual.”         

Definisi kedua, dapat diihat dari pendapat Wirjono Prodjodikoro bahwa sewa beli adalah: “Pokoknya persetujuan dinamakan sewa menyewa barang, dengan akibat bahwa si penerima tidak menjadi pemilik, melainkan pemakai belaka. Baru kalau uang sewa telah dibayar, berjumlah harga yang sama dengan harga pembelian, si penyewa beralih menjadi pembeli, yaitu barangnya menjadi pemiliknya.”

Definisi ketiga berpendapat bahwa sewa beli merupakan campuran antara jual beli dan sewa menyewa. Pandangan ini dikemukakan oleh Soebekti: “Sewa beli adalah sebenarnya suatu macam jual beli, setidak-tidaknya mendekati jual beli dari pada sewa menyewa, meskipun ia merupakan campuran keduanya dan kontraknya diberi judul sewa menyewa.”

Dengan demikian, dari definisi yang dicantumkan oleh undang-undang dan pendapat para ahli, dapat disimpulkan bahwa sewa beli sebagai gabungan antara sewa-menyewa dan jual beli. Apabila barang yang dijadikan obyek sewa sesuai dengan kesepakatan, maka barang itu dapat ditarik oleh si penjual sewa, akan tetapi apabila barang itu angsurannya telah lunas, maka barang itu menjadi obyek jual beli. Oleh karena itu para pihak dapat mengurus balik nama dari obyek sewa beli tersebut.[1]

Pengaturan sewa beli di Indonesia belum dituangkan dalam undang-undang, yang menajdi landasan hukum perjanjian sewa beli adalah Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34 / KP / II / 1980 tentang Perizinan Sewa Beli (Hire Purchase, jual beli dengan angsuran dan sewa (renting)).

Menurut SK Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34 / KP / II / 1980, pasal  1 a sewa beli adalah jual beli barang dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga barang yang telah disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian serta hak milik atas barang tersebut baru beralih dari penjual kepada pembeli setelah jumlah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual.

Subyek dalam perjanjian sewa beli ini adalah kreditur (penjual sewa) dan Debitur (Pembeli Sewa). Yang dapat bertindak sebagai penjual sewa beli adalah perusahaan yang menghasilkan barang sendiri atau usaha yang khusus bergerak dalam perjanjian sewa beli sedangkan debitur adalah orang yang membeli barang dalam system sewa beli.

Obyek dalam perjanjian sewa beli itu sendiri adalah kendaraan bermotor, radio, TV, tape recorder, mesin jahit, lemari es, AC, mesin cuci dan lain-lain.

Di dalam praktek bentuk perjanjian sewa beli ini dibuat dalam bentuk tertulis dan dibawah tangan, artinya perjanjian itu hanya ditandatangani oleh para pihak yang mengadakan perjanjian sewa beli ini, yang mana dibuat secara sepihak oleh penjual sewa, juga penentuan segala isi perjanjian tersebut adalah penjual sewa sedangkan pembeli sewa hanya diminta untuk menandatangani perjanjian tersebut.

Biasanya pihak pembeli sewa tidak memiliki keberanian untuk mengubah isi dan persyaratan yang ditentukan oleh pembeli sewa karena posisi mereka berada pada pihak yang lemah dari aspek ekonomi. Mereka tidak memiliki uang kontan untuk membayarnya. Isi dan persyaratan perjanjian baru dipersoalkan oleh pembeli sewa pada saat ia tidak mampu membayar angsuran, bunga dan denda.

Kapan terjadinya perjanjian sewa beli ini tidak ditentukan dengan tegas. Namun apabila melihat dari pasal 1320 KUH Perdata, saat terjadinya perjanjian sewa beli ini adalah pada saat terjadinya persamaan kehendak antara penjual sewa dan pembeli sewa. Dari sisi perjanjian formal terjadinya perjanjian sewa beli adalah pada saat ditandatanganinya perjanjian sewa beli oleh para pihak.

Sejak terjadinya perjanjian tersebut maka timbulah hak dan kewajiban dari para pihak, hak penjual sewa adalah menerima uang pokok beserta angsuran setiap bulannya dari pembeli sewa sedangkan kewajiban penjual sewa adalah menyerahkan obyek sewa beli tersebut dan mengurus surat-surat yang berkaitan dengan obyek sewa tersebut. Hak pembeli sewa adalah menerima barang yang disewabelikan setelah pelunasan terakhir sedangkan kewajiban pembeli sewa adalah membayar uang pokok, uang angsuran setiap bulannya dan merawat barang yang disewabelikan tersebut. Berakhirnya perjanjian sewa beli ini adalah:

1.      Pembayaran terakhir telah lunas.

2.      Meninggalnya pembeli sewa namun tidak ada ahli waris yang melanjutkan.

3.      Pembeli sewa jatuh pailit, serta saat kendaraan ditarik.

4.      Dilakukan perampasan oleh pihak penjual sewa terhadap pihak lain, hal ini terjadi karena pembeli sewa telah mengalihkan obyek sewa beli kepada pihak lain.

5.      Pihak kedua wanprestasi.

6.      Adanya putusan pengadilan[2]

Definisi kedua, dapat diihat dari pendapat Wirjono Prodjodikoro bahwa sewa beli adalah: “Pokoknya persetujuan dinamakan sewa menyewa barang, dengan akibat bahwa si penerima tidak menjadi pemilik, melainkan pemakai belaka. Baru kalau uang sewa telah dibayar, berjumlah harga yang sama dengan harga pembelian, si penyewa beralih menjadi pembeli, yaitu barangnya menjadi pemiliknya.”[3]

Definisi ketiga berpendapat bahwa sewa beli merupakan campuran antara jual beli dan sewa menyewa. Pandangan ini dikemukakan oleh Soebekti: “Sewa beli adalah sebenarnya suatu macam jual beli, setidak-tidaknya mendekati jual beli dari pada sewa menyewa, meskipun ia merupakan campuran keduanya dan kontraknya diberi judul sewa menyewa.”

Dengan demikian, dari definisi yang dicantumkan oleh undang-undang dan pendapat para ahli, dapat disimpulkan bahwa sewa beli sebagai gabungan antara sewa-menyewa dan jual beli. Apabila barang yang dijadikan obyek sewa sesuai dengan kesepakatan, maka barang itu dapat ditarik oleh si penjual sewa, akan tetapi apabila barang itu angsurannya telah lunas, maka barang itu menjadi obyek jual beli. Oleh karena itu para pihak dapat mengurus balik nama dari obyek sewa beli tersebut.

Pengaturan sewa beli di Indonesia belum dituangkan dalam undang-undang, yang menajdi landasan hukum perjanjian sewa beli adalah Keputusan Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34 / KP / II / 1980 tentang Perizinan Sewa Beli (Hire Purchase, jual beli dengan angsuran dan sewa (renting)).

Menurut SK Menteri Perdagangan dan Koperasi Nomor 34 / KP / II / 1980, pasal  1 a sewa beli adalah jual beli barang dimana penjual melaksanakan penjualan barang dengan cara memperhitungkan setiap pembayaran yang dilakukan oleh pembeli dengan pelunasan atas harga barang yang telah disepakati bersama dan yang diikat dalam suatu perjanjian serta hak milik atas barang tersebut baru beralih dari penjual kepada pembeli setelah jumlah harganya dibayar lunas oleh pembeli kepada penjual.[4]

Subyek dalam perjanjian sewa beli ini adalah kreditur (penjual sewa) dan Debitur (Pembeli Sewa). Yang dapat bertindak sebagai penjual sewa beli adalah perusahaan yang menghasilkan barang sendiri atau usaha yang khusus bergerak dalam perjanjian sewa beli sedangkan debitur adalah orang yang membeli barang dalam system sewa beli.

Obyek dalam perjanjian sewa beli itu sendiri adalah kendaraan bermotor, radio, TV, tape recorder, mesin jahit, lemari es, AC, mesin cuci dan lain-lain.

Di dalam praktek bentuk perjanjian sewa beli ini dibuat dalam bentuk tertulis dan dibawah tangan, artinya perjanjian itu hanya ditandatangani oleh para pihak yang mengadakan perjanjian sewa beli ini, yang mana dibuat secara sepihak oleh penjual sewa, juga penentuan segala isi perjanjian tersebut adalah penjual sewa sedangkan pembeli sewa hanya diminta untuk menandatangani perjanjian tersebut.

Biasanya pihak pembeli sewa tidak memiliki keberanian untuk mengubah isi dan persyaratan yang ditentukan oleh pembeli sewa karena posisi mereka berada pada pihak yang lemah dari aspek ekonomi. Mereka tidak memiliki uang kontan untuk membayarnya. Isi dan persyaratan perjanjian baru dipersoalkan oleh pembeli sewa pada saat ia tidak mampu membayar angsuran, bunga dan denda.

Kapan terjadinya perjanjian sewa beli ini tidak ditentukan dengan tegas. Namun apabila melihat dari pasal 1320 KUH Perdata, saat terjadinya perjanjian sewa beli ini adalah pada saat terjadinya persamaan kehendak antara penjual sewa dan pembeli sewa. Dari sisi perjanjian formal terjadinya perjanjian sewa beli adalah pada saat ditandatanganinya perjanjian sewa beli oleh para pihak.

Sejak terjadinya perjanjian tersebut maka timbulah hak dan kewajiban dari para pihak, hak penjual sewa adalah menerima uang pokok beserta angsuran setiap bulannya dari pembeli sewa sedangkan kewajiban penjual sewa adalah menyerahkan obyek sewa beli tersebut dan mengurus surat-surat yang berkaitan dengan obyek sewa tersebut. Hak pembeli sewa adalah menerima barang yang disewabelikan setelah pelunasan terakhir sedangkan kewajiban pembeli sewa adalah membayar uang pokok, uang angsuran setiap bulannya dan merawat barang yang disewabelikan tersebut. Berakhirnya perjanjian sewa beli ini adalah:

1.          Pembayaran terakhir telah lunas.

2.          Meninggalnya pembeli sewa namun tidak ada ahli waris yang melanjutkan.

3.          Pembeli sewa jatuh pailit, serta saat kendaraan ditarik.

4.          Dilakukan perampasan oleh pihak penjual sewa terhadap pihak lain, hal ini terjadi karena pembeli sewa telah mengalihkan obyek sewa beli kepada pihak lain.

5.          Pihak kedua wanprestasi.

6.          Adanya putusan pengadilan

 

B.    UNSUR-UNSUR  HUKUM JAMINAN

•Adanya kaidah hukum

•Adanya pemberi dan penerima jaminan

•Adanya jaminan

•Adanya fasilitas kredit[5]

Adanya kaidah hukum

•Kaidah hukum dalam bidang jaminan, dapat dibedakan menjadi 2 macam, yaitu kaidah hukum jaminan tertulis dan kaidah hukum jaminan tidak tertulis. Kaidah hukum jaminan tertulis adalah kaidah-kaidah yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan, traktat, dan yurisprudensi. Sedangkan kaidah hukum jaminan tidak tertulis adalah kaidah-kaidah hukum jaminan yang tumbuh, hidup, dan berkembang dalam masyarakat. Hal ini terlihat pada gadai tanah dalam masyarakat yang dilakukan secara lisan;

Adanya pemberi dan penerima jaminan

•Pemberi jaminan adalah orang-orang atau badan hukum yang menyerahkan barang jaminan kepada penerima jaminan. Yang bertindak sebagai pemberi jaminan ini adalah orang atau badan hukum yang membutuhkan fasilitas kredit. Orang ini lazim disebut dengan debitur. Penerima jaminan adalah orang atau badan hukum yang menerima barang jaminan dari pemberi jaminan. Yang bertindak sebagai penerima jaminan ini adalah orang atau badan hukum. Badan hukum adalah lembaga yang memberikan fasilitas kredit, dapat berupa lembaga perbankan dan atau lembaga keuangan nonbank;

Adanya jaminan

•Pada dasarnya, jaminan yang diserahkan kepada kreditur adalah jaminan materiil dan imateriil. Jaminan materiil merupakan jaminan yang berupa hak-hak kebendaan seperti jaminan atas benda bergerak dan benda tidak bergerak. Jaminan imateriil merupakan jaminan nonkebendaan.

  

 Adanya fasilitas kredit

•Pembebanan jaminan yang dilakukan oleh pemberi jaminan bertujuan untuk mendapatkan fasilitas dari bank atau lembaga keuangan nonbank. Pemberian kredit merupakan pemberian uang berdasarkan kepercayaan, dalam arti bank atau lembaga keuangan nonbank percaya bahwa debitur sanggup untuk mengembalikan pokok pinjaman dan bunganya. Begitu juga debitur percaya bahwa bank atau lembaga keuangan nonbank dapat memberikan kredit kepadanya.

DAFTAR REFERENSI

Mariam Darus Badrulzaman, KUH.Perdata, Buku IV Hukum Perikatan dengan Penjelasan, Alumni, Bandung, 1996

http://millamantiez.blogspot.co.id/2013/04/materi-hukum-jaminan-ibu-noor.html

http://catatantugashukum.blogspot.co.id/2014/02/perjanjian-sewa-beli.html         

http://edwinnotaris.blogspot.co.id/2013/08/sekilas-tentang-perjanjian-sewa-beli.html 

---

[1] http://edwinnotaris.blogspot.co.id/2013/08/sekilas-tentang-perjanjian-sewa-beli.html

[2] Mariam Darus Badrulzaman, 1996 ,KUH.Perdata, Buku IV Hukum Perikatan dengan Penjelasan, ..

[3] Ibid, edwinnotaris.blogspot.co.id..

[4] http://catatantugashukum.blogspot.co.id/2014/02/perjanjian-sewa-beli.html

[5] http://millamantiez.blogspot.co.id/2013/04/materi-hukum-jaminan-ibu-noor.html

Read More

Perjanjian BUILD, OPERATE and TRANSFER (BOT) dalam Pembangunan Jalan TOL

Perjanjian BUILD, OPERATE and TRANSFER (BOT)

A.      Pengertian Build, Operate, and Transfer (BOT)

BOT, disebut juga sistem bangun guna serah, merupakan suatu konsep dimana proyek dibangun dengan biaya sepenuhnya dari perusahaan swasta maupun beberapa perusahaan swasta atau kerjasama dengan BUMN dan setelah dibangun dioperasikan oleh kontraktor, kemudian setelah tahapan pengoperasian selesai dilakukanlah pengalihan proyek pada pemerintah selaku pemilik proyek sesuai dengan perjanjian BOT.

Pada dasarnya BOT adalah suatu bentuk pembiayaan proyek pembangunan dimana pelaksana proyek harus menyediakan sendiri pendanaan untuk proyek tersebut serta menanggung pengadaan material, peralatan, jasa lain yang dibutuhkan untuk kelengkapan proyek. Sebagai gantinya pelaksana proyek diberikan hak untuk mengoperasikan dan mengambil manfaat ekonominya sebagai ganti atas semua biaya yang dikeluarkan untuk selama waktu tertentu.

Dalam konteks pengadaan proyek infrastruktur, maka BOT tidak lain adalah sebuah kontrak atau perjanjian antara pemilik proyek (pemerintah) dengan pihak lain sebagai operator atau pelaksana proyek. Dalam hal ini, pemilik proyek memberikan hak pada operator atau pelaksana untuk membangun sebuah sarana dan prasarana (umum) serta mengoperasikannya selama jangka waktu tertentu dan mengambil seluruh atau sebagian keuntungan dan pada akhir masa kontrak harus mengembalikan proyek tersebut pada pemilik proyek. Apabila semuanya berjalan sesuai dengan rencana, maka pada akhir masa kontrak atau pada saat proyek tersebut harus dikembalikan pada pemerintah, maka pemilik proyek dapat mengembalikan semua biaya yang telah dikeluarkan ditambah dengan sejumlah keuntungan yang diharapkan dari proyek tersebut.

Kontrak BOT adalah kontrak antara instansi pemerintah dan badan usaha/swasta (special purpose company) dalam membangun infrastruktur publik yang bertujuan untuk meningkatkan pertumbuhan infrastruktur tanpa pengeluaran dana dari pemerintah, dimana pihak swasta (badan usaha) bertanggung jawab atas desain akhir, pembiayaan, konstruksi, operasi dan pemeliharaan (O&M) sebuah proyek investasi bidang infrastruktur selama beberapa tahun; biasanya dengan transfer aset pada akhir masa kontrak. Pihak swasta mendapatkan revenue dari pengoperasian fasilitas infrastruktur tersebut selama periode konsesi berlangsung. Umumnya, masa kontrak berlaku antara 10 sampai 30 tahun.

Build Operate Transfer contract didesain untuk membawa investasi sektor swasta membangun infrastruktur baru. Pada BOT, sektor swasta akan membangun, membiayai, dan mengoperasikan infrastruktur baru dan sistem baru yang sesuai standar pemerintah. Periode operasinya cukup lama agar sektor swasta dapat menerima kembali biaya-biaya konstruksi dan mendapatkan keuntungan. Jangka waktu operasi tersebut adalah 10-30 tahun. Setelah periode operasi selesai, seluruh infrastruktur diserahkan kepada pemerintah. (Bastian, 2001)

Dengan demikian paling tidak ada 3 ciri proyek BOT, yaitu :

1. Pembangunan (Build)

Pemilik proyek sebagai pemberi hak pengelolaan memberikan kuasanya kepada pemegang hak (pelaksana proyek) untuk membangun sebuah proyek dengan dananya sendiri (dalam beberapa hal dimungkinkan didanai bersama / participate interest). Desain dan spesifikasi bangunan merupakan usulan pemegang hak pengelolaan yang harus mendapat persetujuan dari pemilik proyek.

2. Pengoperasian (Operate)

Merupakan masa atau tenggang waktu yang diberikan pemilik proyek kepada pemegang hak untuk selama jangka waktu tertentu mengoperasikan dan mengelola proyek tersebut untuk diambil manfaat ekonominya. Bersamaan dengan itu pemegang hak berkewajiban melakukan pemeliharaan terhadap proyek tersebut. Pada masa ini, pemilik proyek dapat juga menikmati hasil sesuai dengan perjanjian jika ada.

3. Penyerahan Kembali (Transfer)

Pemegang hak pengelolaan menyerahkan hak pengelolaan dan fisik proyek kepada pemilik proyek setelah masa konsesi selesai tanpa syarat (biasanya). Pembebanan biaya penyerahan umumnya telah ditentukan dalam perjanjian mengenai siapa yang menanggungnya.[1]

B.    Unsur-unsur yang terdapat pada Build, Operate and Transfer (BOT)

Berdasarkan pengertian sebagaimana dimaksud di atas maka unsur-unsur perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer/BOT) atau BOT agreement, adalah:

1.       Investor (penyandang dana)

2.       Tanah

3.       Bangunan komersial

4.       Jangka waktu operasional

5.       Penyerahan (transfer)

Menurut United Nations Industrial Development Organizations (UNIDO) 1996, tentang Guidelines For Infrastructure Development Trought BOT (Viena Publication). Ada 3 pihak utama yang berperan dalam proyek BOT yakni :

1.         Host GovernmentPemerintah setempat yang mempunyai kepentingan dalam pengadaan proyek tersebut (legislative, regulatory, administratif) yang mendukung project company dari awal hingga akhir pengadaan project tersebut. Umumnya didampingi oleh penasehat hukum, technical, dan financial.

2.         Project CompanyKonsorsium dari beberapa perusahaan swasta yang membentuk proyek baru. Perannya adalah membangun dan mengoperasikan proyek tersebut dalam konsesi kemudian mentransfer proyek tersebut kepada Host Government. Sebelumnya Project company mengajukan proposal, menyiapkan studi kelayakan dan menyerahkan penawaran proyek.

3.         Sponsor

Yaitu yang berperan dalam hal pembiayaan dalam pengadaan proyek tersebut. [2]

C.    Jenis perjanjian yang terkait didalamnya:

a.        Kontrak konsesi sebagai dasar;

b.       Kontrak kontraktor;

c.        Share holder agreement;

d.       Supply agreement;

e.        Operational agreement;

f.        Offtake agreement yaitu kontrak antara user dan promotor.

Perjanjian-perjanjian tersebut berkaitan satu sama lain dalam sebuah proyek. Sehingga dari satu proyek akan terkait beberapa unsur di dalamnya, yang akan digambarkannya dalam skema berikut:

Berdasarkan unsur yang terkandung dalam perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer) maka pada dasarnya ada pemisahan yang tegas antara Pemilik (yang menguasai tanah) dengan Investor (penyandang dana). Pemisahan yang tegas terkait hak dan kewajiban para pihak. Kontrak tersebut harus tegas menyatakan semua hal yang berkaitan dengan waktu pembangunan, pengelolaan, pengoperasian dan penyerahan nantinya.

D.  Perjanjian sistem bangun guna serah (build, operate, and transfer) terjadi dalam hal:

1.        Ada pemilik tanah atau pihak yang menguasai tanah, ingin membangun suatu bangunan komersial di atas tanahnya tetapi tidak mempunyai biaya, dan ada investor yang bersedia membiayai pembangunan tersebut.

2.        Ada investor yang ingin membangun suatu bangunan komersial tetapi tidak mempunyai tanah yang tepat untuk berdirinya bangunan komersial tersebut, dan ada pemilik tanah yang bersedia menyerahkan tanahnya zuntuk tempat berdirinya bangunan komersial tersebut.

3.        Investor membangun suatu bangunan komersial di atas tanah milik pihak lain, dan setelah pembangunan selesai investor berhak mengoperasionalkannya untuk jangka waktu tertentu. Selama jangka waktu operasional, pihak pemilik tanah berhak atas fee tertentu.

4.        Setelah jangka waktu operasional berakhir, investor wajib mengembalikan tanah kepada pemiliknya beserta bangunan komersial di atasnya.

E. Perjanjian build operate and transfer dibagi dalam 3 tahap:

1.         Tahap pembangunan

Pihak pertama menyerahkan tanahnya kepada pihak lain untuk dibangun.

2.         Tahap operasional

Berfungsi mendapatkan penggantian biaya atas pembangunan dalam jangka waktu tertentu.

3.         Tahap transfer

Pihak kedua menyerahkan kepemilikan bangunan komersial kepada pemilik tanah.[3]

Kerja sama build operate and transfer (BOT) ini merupakan kerja sama yang dilakukan dengan menuangkannya ke dalam perjanjian sehingga secara otomatis asas yang dianut mengacu pada asas-asas hukum perjanjian yaitu ketentuan buku ketiga Kitab Undang-undang Hukum Perdata.

F.    Asas perjanjian Build, Operate and Transfer (BOT)

Kerja sama build operate and transfer (BOT) merupakan kerja sama yang dilakukan dengan menuangkannya ke dalam perjanjian sehingga secara otomatis asas yang dianut mengacu pada asas-asas hukum perjanjian. Namun di dalam sebuah Naskah Akademis dinyatakan bahwa asas terpenting dalam kerja sama ini adalah “asas kerja sama saling menguntungkan”, dijelaskan bahwa semula pemilik lahan hanya memiliki lahan saja, setelah kerja sama dengan perjanjian BOT pada suatu saat dia juga bisa memilki bangunan. Begitu juga bagi investor yang tidak memiliki lahan, dia bisa mendapatkan keuntungan dari pengelolaannya.  Di samping itu kerja sama ini menganut asas kepastian hukum, hal ini dapat dilihat pada saat berakhirnya perjanjian dan investor berkewajiban untuk mengembalikan lahan kepada pemilik semula beserta fasilitas yang telah diperjanjikan dengan kepastian.

Ketentuan lain menyebutkan, bangun guna serah dilaksanakan berdasarkan surat perjanjian yang sekurang-kurangnya memuat :

a.       Pihak-pihak yang terikat dalam perjanjian

b.      Objek bangun guna serah dalam bangun serah guna

c.       Jangka waktu bangun guna serah dan bangun serah guna

d.      Hak dan kewajiban para pihak yang terikat dalam perjanjian

e.       Persyaratan lain yang dianggap perlu

Kerja sama ini menganut juga “asas musyawarah” dalam menyelesaikan permasalahan antara para pihak yang melakukan perjanjian.

G.    Karateristik Build, Operate and Transfer (BOT)

Setiap proyek BOT mempunyai ciri atau pertimbangan khusus tersendiri, namun dapat diambil beberapa karateristik yang sama, antara lain:

a.          Masa konstruksi, jika dibandingkan dengan pembangunan industri komersial lain, biasanya proyek BOT mempunyai masa konstruksi yang lebih lama, karena dikombinasikan dengan kebutuhan mengkapitalisasikan modal sampai penyempurnaan hasil dengan biaya tinggi.

b.          Hasil akhir, biasanya mempunyai masa guna yang relatif lebih panjang yang pada umumnya adalah 30 tahun.

c.          Proyek yang telah jadi, umumnya hanya membutuhkan biaya pemeliharaan dan operasi yang rendah.

d.         Perlindungan investor terhadap resiko proyek sangat riskan, tetapi proyek BOT merupakan suatu proyek konstruksi beresiko tinggi diikuti oleh suatu proyek pengguna denganre siko rendah.

e.          Sebagai suatu hasil dari konstruksi jangka panjang dan ongkos pembiayaan yang tinggi, pengembalian dan kepada investor sangat mudah dipengaruhi masalah keterlambatan penyempurnaan proyek.

Sistem BOT ini cocok untuk pemberi konsesi yang memiliki lahan tetapi tidak memiliki biaya untuk mengolah dan membangun lahan tersebut dan juga untuk investor yang memiliki dana atau modal yang besar dan juga sarana serta prasarana yang dapat menunjang pelaksanaan proyek tersebut.[4]

I.    Keuntungan dan kerugian sistem Build, Operate and Transfer (BOT)

Keuntungan dalam BOT ini bagi pihak-pihak yang terkait, adalah sebagai berikut:

Bagi Pemerintah Daerah, pembangunan infrastruktur dengan metode BOT menguntungkan, karena dapat membangun infrasturktur dengan biaya perolehan dana dan tingkat bunga yang relatif rendah, dapat mengurangi pengunaan dana anggaran publik dan juga mengurangi jumlah pinjaman publik, serta setelah masa konsensi bangunan dan fasilitas yang ada akan diserahkan kepada pemerintah. Pemerintah Daerah juga tidak menanggung resiko kemungkinan terjadinya perubahan kurs.

Bagi investor, pembangunan infrasruktur dengan pola BOT merupakan pola yang menarik, karena memiliki hak penguasaan yang tinggi terhadap infrastruktur yang dibangunnya, adanya kesempatan untuk memasuki bidang usaha dengan hak ekslusif yang hanya dimiliki oleh pemerintah atau BUMN atau juga BUMD yang bersangkutan serta mendapatkan keuntungan saat pengoperasian. Namun dengan kerja sama ini dapat menguntungkan para pihak yang berjanji.

Kerugian sistem perjanjian BOT ini antara lain ialah:

Bagi pemerintah melepaskan hak ekslusif beserta hak untuk mengelola untuk jangka waktu tertentu.

Bagi investor usaha yang dilakukan mengandung resiko yang tinggi karena memerlukan perhitungan dan pertimbangan yang matang selain itu juga menggunakan dana yang sangat besar dan pembangunan proyek tersebut juga memiliki resiko kegagalan bangunan yang dapat saja disebabkan karena salah perhitungan, salah pengerjaan, dan lain-lain.

DAFTAR REFERENSI

http://kumpulancoretanila.blogspot.co.id/2010/05/build-operate-and-transfer-bot-by-laila.html

http://sendhynugraha.blogspot.co.id/2012/11/perjanjian-build-operate-and-transfer.html

---

[1] http://kumpulancoretanila.blogspot.co.id/2010/05/build-operate-and-transfer-bot-by-laila.html

[2] http://sendhynugraha.blogspot.co.id/2012/11/perjanjian-build-operate-and-transfer.html

[3] Ibid, sendhynugraha.blogspot.co.id

[4] http://sendhynugraha.blogspot.co.id/2012/11/perjanjian-build-operate-and-transfer.html

Read More